房源那么多,但小区亮灯不到一半

新华网福州11月25日电 截至10月份,我国商品房库存已增至68632万平方米,一年猛增过亿平方米,再创历史新高。记者采访发现,虽各地先后出台了一系列去库存措施,但三四线及中西部地区城市去库存仍存在一定难度。业内人士认为,楼市去库存既要发挥政策“组合拳”,同时还要因地施策,精准调控;从长远看,还需大力发展地方经济,留住消费人口,以实现房地产业健康均衡发展。

库存到底有多少?一年猛增1亿多平方米,加隐性库存或倍增】

  国家统计局的数据显示,截至今年10月,我国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,再创历史新高。1至10月,全国房地产开发投资78801亿元,同比仅名义增长2.0%,增速比1至9月份回落0.6个百分点。

  “1至9月的数据已显示,全国房屋新开工面积、竣工面积、土地购置面积和土地成交价款四个典型指标首次出现负增长,这是前所未有的。”福州大学房地产研究中心主任王阿忠说,至10月份这四个指标仍同时呈现负增长。库存高企、投资回落是当前中国楼市的最大基本面。

  按照国家统计局的数据测算,截至10月,我国商品房待售面积与去年同期的58239万平方米相比,一年内增加了1亿多平方米,增幅近18%。

  这只是竣工后未售出的现房面积,还不包括大量的在建未竣工及未开工的潜在库存。此外,还有各地的小产权房,以及一些没有纳入统计口径的住宅项目,甚至不排除还有部分应报未报的库存量。“一旦计入,中国楼市的库存可能倍增。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

哪些房子不好卖?三四线及中西部地区城市、总价高大户型】

  “目前房地产市场供大于求是结构性过剩。”克而瑞研究中心分析师黄彬说。记者在多地采访也发现,虽然整体库存持续走高,但在城市、区域、户型、价格等方面却出现不同程度的分化:三四线城市、一些中西部地区城市、总价高的大户型房子不太好卖,库存居高不下。

  上海易居研究院的数据显示,10月份,该院监测的35个典型城市一二三线新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9。同策咨询研究部数据也显示,10月底,三四线城市去化周期高达28.29个月,远超合理区间,是当前全国楼市库存的“重灾区”。

  福州郊区连江县的一个小区住户告诉记者,该小区晚上亮灯不到三分之一。从2011年首度开盘每平方米卖5000多元,到现在降到4000元都鲜有人出手。这只是中国诸多三四线城市一个缩影。

  中西部城市和东部沿海城市之间也存在较大分化。国家统计局数据显示,1至10月,东部地区商品房销售额39204亿元,同比增长20.7%,中部地区商品房销售额12946亿元,增长9.5%,西部地区商品房销售额12639亿元,增长4.6%。

  大户型卖得不如小户型。国家统计局数据显示,1至10月份,144平方米以上大户型住宅销售面积增速比1至9月份回落1.2个百分点;而90平方米及以下小户型和90至144平方米中等户型住宅销售面积增速分别回落0.4个和0.1个百分点。数据显示,价格较高的大户型去化速度较慢。

去库存“持久战”该怎么打?长短结合、因地施策,从供需两端做文章】

  其实,全国楼市从2014年就打响了“去库存之战”。记者梳理发现,尽管各地出台的行政、财政、货币政策林林总总,但去库存效果差异较大。

  业内人士分析认为,从全国楼市整体看,前期去库存效果不明显,主要是三四线及中西部地区城市问题突出。这些地区一直以来依赖于土地财政,早先大量卖地,现新房集中上市,库存体量较大,加上经济发展不平衡,楼市投资价值不高,因此一系列去库存政策见效慢,甚至作用很小。

  “对大体量的库存,决非一个政策能短期见效,而是要放在宏观经济环境下考虑,这是一场‘持久战’。”黄彬说,必须长远和短期相结合。

  经济专家认为,长远看还是要大力发展地方经济,增加就业,留住消费人口,才能使房地产业健康均衡发展。

  就当前来说,主要从供需两方面着手。在供给层面上,南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远建议,一二线城市和东部沿海城市要加大土地供应并进行合理调节以避免“地王”频出,让企业有稳定的长远预期。而三四线城市则应该限制土地供应,着重消化存量。

  中国房地产业协会副会长胡志刚认为,三四线及中西部地区城市的消费者主要以改善型为主,需要有品质的产品。地方政府和开发企业应该完善商业和产业配套,提高入住率,避免“新城”沦为“鬼城”。

  在需求层面,业内认为可从中期策略和短期策略来着眼。短期,应当为消费者提供更多便利,如继续放宽信贷政策,减免购房税费、增加购房补贴,加快棚户区改造和货币化补贴等。

  江苏中南城市建设投资有限公司总裁陈小平等企业负责人建议,为中西部地区和三四线城市量身定制一些政策。如可以实行更低首付,对商品房改保障房制定明确的时间表和优惠措施,为商品房转养老地产提供优惠,放开农民进城保留农村宅基地等政策。

  中期来看,易居智库研究总监严跃进认为,新型城镇化要实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户,因此户籍制度改革或将带动住房消费。

喜蓝理财温馨小提醒:1,房地产商们,要想房源大卖,就一定要把好质量这道关;不要为了节约成本和省事,把房型设计的低矮狭小拘束,要真正从客户的角度考虑出发。2,购房朋友们,要买房,就一定要买实用且住人的,不要买了房缺不住人,一来浪费资源,二来与其花这笔无谓支出,何不如做些更有意义的事呢。

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